COMPRA DE UM IMÓVEL NA PLANTA

Um dos aspectos mais relevantes da compra e venda de imóveis incorporados e oriundos de parcelamento do solo é justamente o momento do desfazimento do negócio.

É óbvio que ninguém fecha uma compra e venda já pensando em desfazê-la num momento posterior. Em algumas situações, porém, o distrato ou a rescisão do contrato é a única solução num eventual conflito de interesses entre comprador e vendedor.

Vale lembrar que a Lei de Distrato Imobiliário entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018.

Assim, vejamos alguns pontos que merecem atenção especial:

Desistência na compra

Até a chegada da nova lei, um comprador que desistisse da compra – por iniciativa exclusiva sua – podia receber de 90% até 75% do valor pago na compra de um imóvel.

Esse percentual agora é de 75% de restituição ou 50% para os casos nos quais há o chamado patrimônio de afetação.

Direito de arrependimento

Outra regulamentação que a nova lei do distrato trouxe foi para a questão do direito de arrependimento, um instituto do Direito do Consumidor que garante à pessoa que ela possa desistir de uma compra, sem ser penalizada por isso.

Com a nova legislação, o prazo passou a ser de sete dias após a assinatura do contrato. Prevê, ainda, a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive aqueles pertinentes à comissão de corretagem.

Quadro-resumo

Uma exigência da nova lei para as incorporadoras é o fornecimento de um quadro-resumo.

Nele a empresa deve incluir todas as informações financeiras pertinentes ao contrato de compra e venda, de modo a facilitar o acesso por parte do comprador.

Preço total do imóvel, valor da corretagem, forma de pagamento, vencimento das parcelas e as consequências do distrato são alguns dos dados que não podem faltar.

Se alguma dessas informações não estiverem incluídas, a incorporadora terá até 30 dias para corrigir o quadro-resumo, sob pena de justa causa para a rescisão do contrato.

Entrega fora do prazo

A nova lei do distrato também regulamentou as situações nas quais as incorporadoras atrasam a entrega do imóvel. O prazo para tanto é de 180 dias de prorrogação sem incidência de multa.

Se esse prazo for ultrapassado, o comprador poderá pedir a rescisão do contrato e terá 100% dos valores pagos restituídos.

Agora, na ocasião de o comprador não desejar cancelar o contrato, a incorporadora terá de pagar uma multa de 1% do valor do contrato para cada mês de atraso.

Irretroatividade da Lei do Distrato

O Superior Tribunal de Justiça já pacificou entendimento pela inaplicabilidade da Lei do Distrato (Lei n º 13.786/2018) aos contratos firmados antes de sua vigência ao julgar os Temas 970 e 971 submetidos à sistemática dos recursos repetitivos.

Ou seja, contratos imobiliários firmados antes de 28 de dezembro de 2018 não se aplica a Lei do Distrato.

Lei do Distrato x Código de Defesa do Consumidor

Diante do aparente conflito entre a nova lei e o CDC, entendemos como melhor alternativa o julgador coordenar as duas normas em conflito para, no caso concreto, obter a solução mais justa.

Portanto, o CDC deve ser aplicado em harmonia com a nova lei nos contratos de aquisição de imóvel na planta, firmados por consumidores após 28 de dezembro de 2018.

Assim, como se verifica, na compra de um imóvel na planta há necessidade de se resguardar com todos os cuidados que a boa prática comercial sugere. Devemos nos atentar para os direitos envolvidos para que se possa buscar a maior segurança possível na transação.